こんにちは、こんばんわ。うどんマン(@udonman1989)です。
今回は、不動産投資信託証券（REIT）と呼ばれる金融商品に焦点を当ててみたいと思います。
REITは、最近では株式とは逆相関の様な動きをする事が多くなっています。
この記事では、REITという金融商品の特徴と運用の方針を考えて見ました。
REITとは何なのか？
REIT＝不動産投資信託
REIT（リート）とは、投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品で、一般的に「不動産投資信託」とよばれています。
投資者は、REITを通じて間接的に様々な不動産のオーナーになり、不動産のプロによる運用の成果を享受することができます。
文書引用：三井住友トラスト・アセットマネジメント
REITの仕組み
画像引用：三井住友トラスト・アセットマネジメント
REITと不動産投資の違い
本格的な不動産投資をしようすると物件に対する目利きの能力や多額の自己資金が必要となります。
一方でREITは、
REITに投資するメリット
① 配当金を得る
REITは、現物資産である不動産が原資産として裏付けのある金融商品です。
投資したREITが運用する不動産に賃借人がいれば出資金額に応じて分配金を年２回受け取る事が出来ます。
② 流動性と兌換性が高い
REITは、不動産投資信託と呼ばれその中には、取引所に上場しているREITもあります。
上場されている・流動性の高いREITに投資をすれば、現金化したい際にも容易に行う事ができます。
③ 投資先不動産案件毎の分散が容易
一言でREITといってもETFと同様に色々な種類のREITが存在しています。
例を挙げるとすれば、商業施設・ホテル・オフィスビルなど色々と存在しています。
それぞれ利回りが異なりますが、特性を上手く活用しリスクを抑えた投資や積極的にリスクをとった運用を目指すことも出来ます。
REITへの投資で発生するリスク
不動産市場のリスク
不動産市場は、実態経済に強く結びついています。
つまり、不景気になると企業は新規の設備投資は控えます。
そうなるとオフィス需要や工場の新設への投資は少なくなります。＝不動産価値の下落
また、REITの運営会社はREITの投資家らの出資に加えて金融機関からも借入を行い不動産を運用している＝金利上昇は返済額の増加を招き収益が悪化する傾向があります。
事業リスク
REITはあくまで不動産を管理運営している組織なので、色々な事情が複合的に起こり経営が立ち行かなくなれば一般企業と同様に倒産してしまいます。
仮に倒産が現実になれば、担保としている不動産は金融機関によって差押えを受けると予想されるので一般的な投資家に出資金の大部分が戻ってこない可能性が極めて高いです。
REITにとってプラスの材料
訪日外国人の増加・2020年のオリンピックは追い風
政府が観光立国を目指していることもあり訪日外国人は年々増加傾向にあります。
また、２０２０年には東京オリンピックも控えておりしばらくは、ホテルなどの宿泊施設の需要は続くと思われます。
さらに、首都圏では山手線の新駅の設置や渋谷駅や東京駅・大手町の再開発など今後も都心の不動産価格は高止まりする事が予想されます。
REITは株式との逆相関の傾向が強い
本来株式との逆相関を示す金融商品としては、債券が代表とされる事が多いです。
しかし、日本では中央銀行である日銀がゼロ金利政策を続けていることもあり債券の利回りが著しく低い状況が続いています。
そういった背景を受けて、日本ではREITが債券の代替的な役割をする様になっています。
特に日本市場を支配している外国人投資家はリスクオフの雰囲気がマーケットに流れると株式の資金の逃避先としてREITを買い付ける事があり、逆相関の傾向が顕著になります。
さいごに
アベノミクス以降、株式は一貫して右肩上がりのチャートを描いてきました。
しかし、金融緩和による景気刺激策の限界が見えつつあり株式相場では一定の調整が続く見込みが立っています。
株式投資は、ボラティリティーの高い投資であり、リーマンショックなどの暴落局面では、最大５０％程度のドローダウンが予想されます。
だからと言ってREIT単体に全ての資金を傾ける事が正しいとは思いません。
個人的には、債券や株式・REITなど様々なリスクやリターンの特性を持つ金融商品を組み合わせてポートフォリオ全体で利益を積み重ねてお金を増やしていくという事が重要だと私は考えています。
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